형사

KBS 굿모닝 대한민국 라이브 359회-‘사람찾기-사라진집주인’ 편

By 2021년 12월 2일 No Comments

● 사건내용
평생 모은 목돈으로 전세집을 마련하는 사람들 전세집주인이 세입자와 연락을 끊고 사라져 버린 사건입니다.
총 피해가구는 13가구 피해액은 30억원으로 추정된다고 하죠
어마어마한 금액인데요 도대체 어디로 사라져버린걸까요?
또한 이 사람은 어떤 처벌을 받게 될까요?

Q1. 집주인이 잠적하는 사건이 최근 많이 일어나나요?
주택도시보증공사(2013년부터 올해 8월까지 피해액 1조 2544억)와 SGI서울보증(같은 기간 6955억)이 국회에 제출한 자료에 따르면 ‘전세보증금 3억 이하 피해사례가 많고, 2013년부터 올해 8월까지 두 기관 합산피해액이 무려 1조 9499억원 규모에 달하고, 피해세입자도 주로 2030세대인 것으로 밝혀져 안타깝습니다.

Q2. 잠적한 집주인을 찾을 방법은 없을까요?
내용증명 보내고, 반송된 내용증명을 통해서 주민등록초본이 발급 가능해 최종 주소지를 확인 후 찾아갈 수 있지만, 실제 거주지에 전입신고를 하지 않았다면 이 방법으로는 확인이 어렵습니다. 소송중에는 다양한 기관에 사실조회, 예를들어 주거래은행, 통신사에 등록된 주소 등을 확인할 수 있습니다.

Q3. 세입자들이 전세금을 돌려받을 수 있는 방법?
주택도시공사 서울보증보험의 전세보증보험에 가입하거나 전세권설정을 하셔야합니다.

Q4. 이런 일을 미리 예방하기 위해 확인해야 할 것이 있다면?
-계약 전 등기부등본을 발급해 이미 경료된 선순위 근저당권, 가압류 등이 없는지 확인하고, 채무액에 따라 보증금 비율을 협의하셔야 합니다. 채무액+보증금 합계가 매매시세의 60%이하인 것이 안전합니다.

– 임대인의 통장사본을 받아두시고, 향 후 압류대상인 주거래은행을 확인하는데 도움이 됩니다.

– 계약시 온 자와 등기부상 소유자가 다르면 등기부상 소유자 연락처를 필히 받으셔야 합니다.

– 전입신고는 그 익일 제3자에게 대항력이 생기므로 같은 날 근저당권 신청이 접수되면 후순위로 밀릴 수 있으니 특약에 ‘입주당일 근저당권 설정을 하지 않는다’는 특약을 달거나 전세권설정등기를 해두시는 것이 좋습니다.

– 체납세금이 있을 수 있으니 ‘국세완납증명서’를 받아보시는 것이 좋습니다.

-계약 후 전입신고(인터넷으로 가능)와 확정일자를 받아두어야 경매로 넘어갔을 때 후순위로 접수된 채권자들보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 전월세신고제 도입으로 임대차계약 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되나 1)신고제 대상이 아닌 경우 (보증금 6천만원 이하, 월세 30만원 이하), 2)계약 후 한달 이후 전입시 확정일자가 자동으로 부여되지 않으니 주의해야합니다.

– 만기가 얼마 남지 않은 상태에서 연락이 되지 않고, 이사는 가야한다면 임차권등기명령을 해두시고 전세금반환소송을 진행하셔야 합니다. 소송에는 ‘공시송달’제도가 있어 실제 임대인이 소장수령을 거부해도 송달로 간주시킬 수 있습니다.

-미등기전세는 주택임대차보호법이 준용되어 기간만료 2개월 전까지 나간다는 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다[2020년 12월 10일부터 시행되어 기존 1개월에서 2개월로 변경]. 하지만 임차인은 언제든 해지통지를 하실 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지가 되어 임대인은 보증금반환지체 상태에 빠집니다.

​이때 통지의 방식이 반드시 내용증명으로 하실 필요는 없고, 전화 문자 카톡 등 상대방이 ‘인지’하였음을 확인할 수 있는 방법으로 하시면 됩니다.

Q5. 향후 집주인을 찾게 된다면 어떤 처벌을 받게 되나요?
전세금반환능력이 없이(이미 깡통전세, 그 외 재산 전무 등) 전세계약을 했다는 이입증되면 사기죄가 될 수 있습니다. 임대사업자와 계약한 것이라면 보증보험가입이 의무가 되고, 위반시 최고 2천만원의 벌금 또는 2년 이하의 징역에 처해집니다.

Q6. 이러한 전세보증보험 시스템에 대해서 어떻게 생각하시나요?
전세사고가 발생해 세입자가 보증금 지급을 요청했음에도 도망간 집주인의 인감증명서를 요구하거나, 보증금이 정상 지급될 것이라는 공문을 믿고 새로운 전세계약 계약금을 지급한 마당에 지급을 보류하며 피해자에게 2차 고통을 가하고 있다는 지적이 있습니다. 보험료를 받는 가입당시부터 ‘대항력, 확정일자’등 보증금 지급에 문제가 없는지를 먼저 검토해야할 것으로 보입니다.

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