부동산

권리금계약 취소?

By 2021년 1월 11일 No Comments

사실관계

의뢰인은 권리시설양수도계약의 양도인이자 건물의 소유자로서 임대인이고, 임대인을 대리하여 권리금 잔금이행청구 및 명도소송을 제기하고 피고 임차인의 권리금계약취소 주장에 따른 권리금 반환청구를 배척한 전부승소사례입니다.

​원고들은 2009. 1. 8.부터 서울 강북구 **에서 ‘***’라는 상호로 이 사건 영업을 개시하였고, 2015. 5. 27. 같은 자리에 이 사건 부동산을 신축한 이후에도 같은 영업을 계속하다가 2018. 8. 21. 피고들과의 사이에서 이 사건 영업에 대한 권리 및 점포 내 시설 일체, 재료, 조리법 등을 포괄적으로 양도하는 권리·시설 양수도계약을 체결하였습니다(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라 합니다).

이 사건 권리금계약을 체결하면서 작성한 권리 양수·양도계약서(이하 ‘이 사건 권리금계약서’라 합니다)상 권리금은 1억 원 이었으며, 이 중 6,000만 원(이하 ‘권리금 계약금’이라 합니다)은 2018. 9. 5.에, 나머지 4,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금 잔금’이라 합니다)은 2018. 12. 31.에 지급하기로 하고, 4,000만 원에 대해서는 피고의 딸 소외 ***명의 부동산에 근저당권을 설정하기로 약정하고 원고들에게 등기권리증을 교부하였습니다.

​그러나 권리금 잔금에 대해 소장을 접수한 시점까지 지급하지 않았고, 피고들은 근저당권 설정의무를 불이행하였습니다. 심지어 임대료로 2달치가 연체되었죠.

​원고들은 수차 내용증명을 발송하였으나 피고들은 고의적 수령을 거부해 ‘폐문부재’로 반송되었고, 기다림에 지친 원고들은 소송을 제기하기로 결심하고, 부동산 권리금 명도 분야 변호사를 찾아 법무법인숲을 내방하셨습니다.

본 사건의 특징

임대차계약상 명의자가 실제 임차인과 다르다?

피고 A는 권리금계약 및 부동산임대차계약상 명의자(=명의대여자)이고, 피고B는 명의 차용자로 실질적 매장을 운영하는 실질 임차인이었습니다. 소송에 있어 피고를 특정하는 것은 강제집행 대상자를 선정하는 것과 같이 매우 중요한 문제입니다.

​피고 임차인들은 명도 및 권리금잔금이행청구에 대해 오히려 반소로, 권리금 계약을 사기로 취소하니 기 지급한 권리금 6,000만원을 반환하라는 청구를 하였습니다. 원고들이 이 사건 매장의 매출을 속였다고 주장했죠. 속칭 권리금 사기라며 재판부에 억울함을 호소하였습니다.

​치열한 법리공방과 증인신문이 이루어졌습니다.

진행방향

심층상담이 이루어졌고, 피고A,B모두에게 명도 및 권리금 잔금을 구하는 소송을 제기하기로 결정하였습니다.

​명의대여에 따른 책임과 관련하여 대법원은 “상법 제24조의 규정 취지는 금반언의 법리 및 외관주의의 법리에 따라 타인에게 명의를 대하여 영업을 하게 한 경우 그 명의대여자가 영업주인 줄로 알고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위하여 그 거래로 인하여 발생한 명의차용자의 채무에 대하여는 그 외관을 만드는데에 원인을 제공한 명의대여자에게도 명의차용자와 같이 변제책임을 지우자는 것으로서 그 명의대여자가 상인이 아니거나, 명의차용자의 영업이 상행위가 아니라 하더라도 위 법리를 적용하는데에 아무런 영향이 없다(대법원 1987. 3. 24. 선고 85다카2219 판결)”고 하였으며, “상법 제24조에 의한 명의대여자와 명의차용자의 책임은 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 이른바 부진정연대의 관계에 있다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다91886 판결)”고 판시하였습니다.

상법 규정 및 대법원의 태도에 비추어볼 때, 본 사건에서 피고 A가 상인이 아니라고 하더라도 본인의 명의로 피고 B로 하여금 원고와의 권리금 계약 및 부동산 임대차계약을 체결하게 하고 영업을 하도록 허락하였다면 피고들은 원고들과의 관계에 있어서 계약상 변제책임이 있습니다. 따라서 피고들은 연대하여 이 사건 권리금계약에 기한 권리금 잔금 및 임대차계약에 기한 미지급 임대료를 원고들에게 지급해야 합니다.

재판부에서는 저희 법무법인숲의 주장을 그대로 인용하여 원고들의 전부승소를 선고하였습니다.

판결정본